Les réparations et améliorations peuvent-elles incomber au bailleur dans un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un bail de longue durée, comprise entre 18 et 99 ans, portant sur un bien immobilier, et qui confère au preneur un droit réel spécial (article L451-1 du code rural et de la pêche maritime) contre le paiement d’une redevance généralement modique, en argent ou en nature, et des charges qui pèsent sur le bien.

La mise en valeur du bien loué et la réalisation d’améliorations durables comme des travaux de construction font partie des caractéristiques essentielles du bail emphytéotique. Ce contrat a pour finalité de donner une plus-value à la propriété qui en est l'objet (Cass. 3ème civ. 5 décembre 2001, n° 99-20.871).

Le preneur doit assurer l’entretien et les réparations des constructions existantes (même déjà en mauvais état) lors de la conclusion du bail. A défaut, le preneur engage sa responsabilité contractuelle (Cass. 3ème civ. 17 décembre 2015, n° 14-25.415). Il en est de même des constructions qu’il aura lui-même réalisées conformément aux stipulations du bail. S’agissant enfin des constructions qu’il aura volontairement et librement édifiées en dehors de toute obligation contractuelle, leur réparation incombe au bailleur (article L451-8 du même code).

Enfin, le bail qui interdit au preneur les travaux de construction ou de démolition sans le consentement du bailleur, qui l'oblige à subir l'exécution par le bailleur des réparations lui incombant et qui prévoit que les améliorations à apporter resteront à la charge de celui-ci, ne peut être qualifié de bail emphytéotique (Cass. 3ème civ. 7 octobre 1992, n° 89-19.227).