Vente d’immeuble à construire : quel est le délai de dénonciation des vices et défauts apparents ?

Dans le cadre de la vente d’un immeuble à construire, l’acquéreur ne peut apprécier l’état de ce qu’il achète antérieurement ou concomitamment à la signature du contrat.

L'article 1642-1 du code civil dispose ainsi que « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

L’article 1648 du même code ajoute que « l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

La jurisprudence quant à elle accroit cette protection de l’acquéreur et considère qu’il peut agir en réparation de ces vices et défauts pendant un an à compter du plus tardif de ces deux évènements quand bien même il ne les aurait pas dénoncés dans le délai de l'article 1642-1 précité (Cass. 3ème civ. 16 décembre 2009, n°08-19.612).

Le délai d'apparition de ces vices et défauts n'est pas un délai de dénonciation (Cass. 3ème civ. 20 mai 2015, n°14-15.107).

Aucun formalisme n’est imposé s’agissant de cette dénonciation. L'acquéreur semble toutefois devoir en informer le vendeur par écrit. Plus encore, il lui est conseillé de réaliser sa démarche par voie de lettre recommandée avec accusé de réception.  

Enfin, l’acquéreur peut agir en résolution de la vente ou en diminution du prix, sauf à ce que le vendeur s’engage à réparer le vice ou le défaut (article 1642-1 précité).